Почему инвестиции в коммерческую недвижимость пользуются такой широкой популярностью? Все дело в том, что такие помещения предназначены для ведения бизнеса, торговли или различных развлечений в большом городе, следственно вкладчик может регулярно получать прибыль от сдачи в аренду той площади, в которую он вложил свои деньги.
Подобные вклады приносят прибыль не только очень быстро, но и регулярно. Вот почему вкладчики со свободными финансовыми ресурсами часто прицеливаются на строительство развлекательных комплексов или торговых центров.
Как инвестировать в коммерческую недвижимость?
Итак, с чего вы должны начать? Для начала нужно выбрать объект с удачным местоположением. Если вы присматриваете жилое помещение, убедитесь, что оно в месте с развитой инфраструктурой, если офис – с большой парковкой и метро поблизости, производственный объект – с ж/д путем.
Сравните цены на подобные объекты. Современный рынок недвижимости предоставляет большое количество различных строений, как по цене, что превышает реальную стоимость в несколько раз, так и по достаточно низкой цене из-за сложившихся кризисных обстоятельств. Перед тем, как вложить свои деньги, промониторите и изучите рыночные предложения.
Сделайте также анализ востребованности: в большинстве случаев для аренды выбираются малогабаритные помещения, комнаты на первых этажах многоэтажных жилых домов, небольшие студии, бутики и офисы.
Далее решите основные вопросы перед вложением своих финансов в коммерческую недвижимость, включая:
- Просмотр нескольких вариантов с целью снижения риска;
- окупаемость, для этого необходимо договориться с потенциальными арендаторами, а также подсчитать все сроки, прибавляя до 30% от общей суммы капиталовложения на всевозможные расходы;
- проверку того, какой ремонт нужно будет сделать, и в какую сумму он вам обойдется;
- соблюдение всех правил юридического оформления документации. Проверьте наличие документов от местных органов самоуправления, а также правильность заполнения всех бланков и форм.
С какой суммы начать капиталовложение?
Рынок коммерческой недвижимости требует большого понимания, потому, что если вы задаетесь вопросом, какой должна быть сумма взноса, однозначного ответа здесь не существует. От любой операции вы можете заработать до 40% от той суммы, которую вложили, но, сколько вам нужно вложить?
В общем, для инвестирования совсем не обязательно иметь юридическое лицо. Спрос на объекты такого рода достаточно высок, и по оценкам экспертов сумма такова: в среднем минимальные финансовые вложения равны $150 000, так как стоимость нежилого помещения равна $3.000-4.000 за 1 м?. Тогда доходность за первый год может возрасти до 15%.
Если вы располагаете суммой в $100 000, вы можете вложиться в коммерческую недвижимость по схеме партнерства, которую мы только начинаем перебирать у западных аналогов.
На территории Российской Федерации вложения могут быть самыми разными, в зависимости от города и предназначения объекта. К примеру, минимальная сумма вкладов, которую можно вложить, равна $ 5 000.
Да, за такую низкую сумму вы не сможете приобрести объект, поэтому все средства в данном случае объединяются в пул. Вся сумма инвестируется, а потом доход от эксплуатации помещений делится на части, в зависимости от того, сколько было вложено лично вами.
Москва. По размерам вкладов в коммерческую недвижимость Москва остается неоспоримым лидером. Сегодня столица привлекает порядка 80% всех вложений строительного рынка. С начала года эта сумма уже достигла 4,33 млрд. долларов.
В городе минимальная сумма будет зависеть от вида и предназначения объекта, в который вы собираетесь вкладывать деньги. Минимальная цена за 1м? составляет порядка 5 000 долларов. Но, это минимальная отметка. Причем найти такое предложение очень непросто. Для этого вам понадобится много усилий, времени и знакомств.
Если вы можете позволить себе вложить порядка 1 000 000 – 1 500 000 долларов, вложитесь в офисную недвижимость. Этого достаточно для строительства помещений в известных бизнес-центрах. На рынке столицы известны случаи приобретения небольших блоков всего по 1 000 000 долларов.
Санкт-Петербург. Бывшая столица занимает сегодня второе место по объему вкладов в коммерческую недвижимость. За предыдущий квартал этого года в строительство было инвестировано порядка 50 000 000 долларов.
Самые популярные объекты – это торговые помещения на первых линиях, т.е. улицах, для которых характерно интенсивное транспортное и пешеходное движение.
Сумма вложения может достигать от 300 000 до 400 000 рублей за 1 м?, в случае если объект удачно расположен. Это так называемые более ликвидные объекты, а вот менее ликвидные (те, что находятся на второй линии) характеризуются более низкими ценами. Сегодня они колеблются в диапазоне от 120 000 до 100 000 рублей за 1 м?.
Нижний Новгород. Малые инвестиции на рынке Нижнего Новгорода достигают 3-7 млн. рублей. За такую большую сумму можно вложить в торговое помещение от 20 до 70 м?, в зависимости от его расположения. Такие помещения сдаются в аренду и ежегодно приносят прекрасный доход.
Средний рыночный показатель – от 12 до 20 млн. рублей. И это на сегодняшний день офисные помещения и магазины больших размеров (от 70 до 250 м?). Если вы вкладываете в объект, который находится на первой линии, то такую сумму можно потратить лишь на небольшое помещение в 50-80 м?.
Екатеринбург. Сегодня именно на этот город бизнесмены смотрят как на локацию с очень благоприятным инвестиционным климатом. Минимальные суммы вложения за 1 м? тут достигают 67 000 – 84 000 рублей.
Сколько вы можете заработать?
Если вы задаетесь вопросом, когда окупится весь проект, то вам нужно знать, что правильный расчет всего периода напрямую зависит от величины вложения, а также стоимости аренды, как и от многих других факторов.
Например, если сумма арендной платы за 1 м? в год составляет около $400, а вы прогнозируете, что все окупится за 3 года, то вам стоит учесть даже самые неблагоприятные варианты.
Например, за это время вы можете сменить несколько арендаторов. В среднем на их поиски вы потратите до двух месяцев, подсчитайте величину расходов на рекламу и т.д. Поэтому, чтобы все окупилось за три года, величина аренды должна достигать заоблачных $1 200 за 1 м?.
Если предположить, что доход вы начнете получать в том же году, кода вы вложили свои деньги, то в Подмосковье картина будет выглядеть примерно так: доход от 1 м? помещений будет составлять 24 000 рублей в год. Значит, рентабельность инвестиции будет равна 20% в год без учета стоимости помещения.
Стоит ли опасаться рисков?
Да, стоит, потому что любой инвестиционный проект тесно связан с различными факторами риска. На строительном рынке основными из них являются:
- Финансовые потери, появившиеся из-за неэффективного управления проектом;
- финансовые потери, появившиеся из-за непрофессионального проектирования проекта;
- финансовые потери в процессе оформления купли-продажи из-за мошеннических схем;
- приобретение неликвидного объекта;
- приобретение низколиквидного объекта;
- ухудшение ликвидности объекта из-за появления конкурирующих объектов, физического разрушения или морального старения;
- потеря прав собственности из-за неправильного оформления всей документации;
- наличие дефектов в объекте (в большинстве случаев дефекты скрыты);
- капиталоемкость инвестиционного проекта;
- уменьшение спроса на строительном рынке;
- снижение цены предложения;
- снижение арендной ставки;
- увеличение предложения;
- длительный период окупаемости проекта;
- разрушение/повреждение объекта из-за землетрясений, ураганов, пожаров, наводнений и других стихийных бедствий.
Сегодня на рынке недвижимости действует одно негласное правило: чем выше риск, тем выше прибыль. Или наоборот.
Именно по этой причине так называемые пассивные инвестиции по праву считаются наименее прибыльными. К ним относят покупку объектов для последующей сдачи в аренду. В это время самыми рискованными были и остаются так называемые девелоперские проекты строительства недвижимости.
Если вы являетесь потенциальным вкладчиком, будьте готовы к тому, что вместе с направлением бизнеса вы, в любом случае, получаете комплект рисков в придачу.
Как профессионал в сфере недвижимости с опытом более 8-ми лет и работая в сфере продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости хочу сказать, что инвестиции в коммерческую недвижимость с целью её последующей сдачи в аренду действительно себя оправдывают. Причем с ухудшением финансовой ситуации в стране стоимость аренды не спешит сильно падать в связи с её востребованностью. У народа денег становится все меньше. Покупать становится все тяжелее, поэтому окупаемость будет однозначно…Единственное я бы воспользовалась правильными советами , приведенными в данной статье по поводу рисков…Все пункты абсолютно важны, особо стоит обратить внимание на ликвидность и грамотное оформление документов. Оформляйте со своим юристом и у СВОЕГО нотариуса и все будет ОК!!!
Я обеими руками за инвестиции в недвижимость, как одно из лучших средств или инструментов для получения пассивного и постоянного дохода. Но эти инвестиции действительно требуют больших капиталовложений, так как она на порядок выше по цене чем жилая недвижка. Также перед покупкой, очень сильно нужно смотреть на место расположение вашего помещения, проходимость, удобность, транспортная развязка и так далее, что бы в будущем уберечь себя от провала и что бы вы себя не винили что не можете сдать его в аренду.
При вложении денег в недвижимость нужно себе четко представлять на какой срок вы готовы изъять их из обращения в своем бизнесе, и желательно добавить еще времени на 10-20% больше чем вы заложили в расчет. Обычно рентабельные площади окупаются раза в три быстрее чем квартиры в хороших районах города. Однако только дотошность и грамотность вашего юриста при оформлении сделки будет залогом вашего спокойствия и в дальнейшем финансового благополучия.