Инвестиции в новостройки. Как правильно выбрать недвижимость для вложений?


Наверное, самым популярным способом инвестирования является вложение в новостройки. Покупая квартиры на этапе котлована, вы можете сэкономить от 5 до 7 тысяч рублей на одном квадратном метре. Также стоит принять во внимание и тот факт, что такие квартиры весьма популярны, а значит, продать их сразу после сдачи дома можно по весьма выгодной цене. Даже если это малогабаритные помещения, они раскупаются в считанные сроки или даже сдаются в аренду. В любом случае, вы в выигрыше.

Весь смысл во вложении на этапе котлована сводится к одному: жилая площадь в уже готовом объекте будет стоять в намного дороже, чем в процессе строительства. В целом, разрыв составляет до 40%. А это самый простой способ получить прибыль в короткий срок.

Какую сумму можно и нужно вложить?

инвестиции в новостройки

Сколько нужно денег, чтобы принять участие в самом минимальном проекте таких инвестиций? Для начала необходимо понимать, что все зависит от города. Например, в Москве так называемый «порог вхождения» является самым высоким по всей стране. Минимальная сумма, которая необходима для участия в проекте, составляет примерно 4,5 млн. рублей.

В области этот порог снижается до трех раз, привлекая большое количество инвесторов. Так, в Подмосковье, минимальная сумма не превышает отметки в 1,5 млн. рублей. За такую сумму можно приобрести однокомнатную квартиру площадью до 40 м? на стадии котлована.

Если вы не располагаете суммой выше в 1,5 млн. рублей, но хотите больше, чем однокомнатная квартира, вы можете выбрать объект, что находится далеко от МКАДа. Но, в данном случае у вас могут возникнуть проблемы небольшой прибыли из-за медленности роста цен на жилье в таком районе.

Вы также можете взять кредит в банке. Эта возможность привлекает многих инвесторов. Но, перед этим взвесьте все свои возможности, так как выплачивать вам нужно будет ежемесячно.

Основные риски инвестиции в новостройки

Итак, существует несколько видов рисков, от которых нужно себя застраховать. Среди них:

  • Риск двойной продажи;
  • риск потери доходности;
  • риск по застройщику (срыв сроков, непрофессионализм, банкротство);
  • юридические риски в процессе заключения договора с застройщиком;
  • снижение стоимости актива из-за срочной потребности застройщика в деньгах или из-за ценовой войны между конкурирующими сторонами;
  • риск ликвидности, т.е. точной оценки спроса в районе.

Можно ли снизить уровень риска? Это возможно через капиталовложение через фонд. При этом одни риски значительно снижаются, а другие полностью исчезают. Дело в том, что в профессиональном фонде этим занимаются исключительно специалисты, которые советуют вкладывать только в привлекательные объекты с минимальными проблемами.

Задание фонда состоит в оценке точных рисков по застройщику и мониторинг его финансовой деятельности. При этом сотрудники фонда работают с ведущими риелторами, снижая риск ликвидности продажи квартиры. Вы также можете продать свой инвестиционный пай в любое время.

 

Инвестиционный портфель будет диверсифицирован сразу же после приобретения квартиры в нескольких новостройках. При этом, в результате приобретения нескольких помещений оптом, может быть получен дисконт от застройщика.

Как правильно выбрать объект?

как правильно выбрать новостройку

Как знать, куда вкладывать свои деньги? Для этого проводится анализ новостройки. И сделать все это вы можете самостоятельно, обращая внимание на:

  1. Форму продажи;
  2. стоимость квадратного метра;
  3. инфраструктуру района;
  4. видовые характеристики здания.

Итак, поговорим о расположении. В процессе выбора вы обязательно должны посетить место строительства, изучая положение дел в микрорайоне. Обратите особое внимание на наличие таких социальных объектов как детский садик, школа, поликлиника, а также удаленность от метро.

Постарайтесь составить таблицу средних цен за 1 м? разных квартир и объектов. В таблицу также внесите такие важные характеристики как этажность, наличие отделки/лоджии/балкона, вид санузла (совмещенный или раздельный), видовые характеристики, транспортную доступность и т.д.

В Интернете вы также всегда можете найти план развития отдельного микрорайона, детально представленный местными властями. Он предусматривает полную программу на несколько лет. Возможно, рядом с вашим объектом будут возведены заводы с тяжелым производством, а значит, и квартиру будет сложно продать.

 

Даже после того, как вам удалось подобрать нужный объект, оцените возможные риски по застройщику, обращая внимание на риски ликвидности продажи, недострой или полное банкротство. Важно понять, почему тот или иной застройщик привлекает инвестиции. Кто знает, может это связано с текущей потребностью в деньгах или другими причинами, которые служат подводными камнями.

Что нужно знать о застройщике?

Что нужно знать о застройщике

Самый главный параметр выбора – репутация застройщика. Уделите ей особое внимание. Поинтересуйтесь историей компании, а также качеством и стоимостью тех объектов, которыми она уже занималась. Если это абсолютно новая компания, ее надежность подтверждают учредители, и различные партнерские структуры, как, например, те банки, с которыми работает компания.

Следующий важный фактор – документация. Честный предприниматель всегда готов показать всю надлежащую документацию хотя бы потому, что ему просто нечего скрывать. Повод задуматься возникает тогда, когда застройщик не хочет или просто не готов представить все документы, на основании которых проводиться строительство. Утаивание информации и любые другие действия, которые приводят к ее сокрытию, расцениваются как то, что скрывать действительно есть что.

Итак, в целом, для минимизации рисков вам нужно проверить:

  1. Репутацию компании;
  2. наличие необходимой документации;
  3. планы застройки в конкретном районе;
  4. карту уже строящихся и готовых объектов;
  5. ликвидность дома;
  6. динамику возможного изменения цен.

Все это позволит вам с полной уверенностью выбрать лучшие новостройки для инвестиций.

Сколько вы можете заработать?

сколько можно заработать на инвестициях в новостройки

Однозначного ответа нет. Но, если вы определились с застройщиком и объектом, то вы можете пойти по одному из двух направлений.

  • Первое. Изучите все объявления инвесторов о продаже квартир в новостройках с характеристиками, аналогичными тем, что характерны для вашего объекта. Приготовьтесь к тому, что разброс цен будет достаточно большим, но в этом есть и свой плюс: вы сможете определить минимальный показатель вашего дохода.
  • Второе. Вы можете поинтересоваться у менеджеров компании о порядке роста цен, исходя из продвижения строительства объекта. Итак, вы покупаете квартиру на старте продаж за 2 000 000 рублей. Но, вы узнаете, что в аналогичном доме, который построен недалеко от вашего объекта, стоимость такой же квартиры на порядок выше – 3 000 000 рублей. Это значит, что без учета демпинга, сопутствующих расходов и налогов максимальная прибыль может составлять 1 000 000 рублей. Продавая помещение по переуступке, потенциальный доход может составлять от 1 до 2 млн. рублей за два года, т.е. это до 25% годовых.

Но, все это возможно лишь при условии выбора правильного объекта от надежного застройщика. Вы можете рассчитывать и на более внушительные суммы, в зависимости от места расположения дома.

Как избежать уплаты налога от продажи квартиры в новостройке?

Как избежать уплаты налога от продажи квартиры в новостройке

Да и возможно ли это в принципе? Давайте рассмотрим, что мы имеем, и что можем сделать?

Сегодня налоговые льготы могут быть применены лишь в тех случаях, когда продавец собирается продать квартиру, которая находится в его собственности больше трех лет. Есть и второе условие предоставления льгот: сумма сделки не превышает 1 000 000 рублей. Во всех остальных случаях вам нужно будет выплатить 13% от денег, полученных за квартиры (от суммы дохода).

Обратите внимание на то, что все данные налоговые льготы нужно подтвердить в документальном порядке. Чтобы продать помещение без уплаты налога, вам нужно будет подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации. Так вы получите имущественные налоговые вычеты.

Если вы собираетесь продавать квартиру, которая находится в вашей собственности менее трех лет (как, например, в случае с новостройкой), налог не будет уплачиваться в случае если:

  1. Вы продали квартиру за сумму меньшую или равную той, за которую ее приобрели. Это значит, что вы не получили доход от продажи и освобождаетесь от налога;
  2. сумма сделки купли-продажи меньше 1 000 000 рублей.

Согласитесь, ни один из вариантов не подходит тем, кто вложился в объект с целью получения прибыли. В результате можно получить еще меньше, чем вы изначально инвестировали.

Чтобы избежать налога, продайте квартиру в новостройке по переуступке, т.е. до подписания акта приемки. Если инвестор договаривается с потенциальным покупателем о том, что в самом договоре будет прописана только номинальная стоимость помещения, т.е. цена, по которой покупал вкладчик, тогда инвестор будет освобожден от необходимости платить налог на доход в размере 13%, потому что самого дохода как такового не было вообще.

В данном случае вы можете прибегнуть к так называемой страховке – написанию расписки. В этой расписке будет указано, что инвестор обязуется компенсировать все издержки в случае возникновения проблем. Регистрация договора о переуступке стоит у застройщика около 30 000 рублей.

 

Сегодня все эксперты говорят об одном: квартира, в которую вы собрались вкладывать деньги, не должна быть очень дорогой. Чем ниже стоимость, тем больше потенциальных покупателей, а значит, они будут совсем некапризными, а вы можете поднять цену. Если у вас достаточно средств, постарайтесь вложить их в несколько недорогих объектов. Тогда и прибыль будет больше.

Понравилась статья? Поделись с друзьями в социальной сети!



Метки текущей записи:
 

Комментарии к записи
Посмотреть последние комментарии
  1. Давно задумываюсь о вложении своих денег денег в недвижимость, а именно в новостройку. Но очень сомневаюсь, потому очень большой риск напороться на застройщика-мошенника. В статье подробно и доступно описали все преимущества и риски. Даже и не знал, что существуют фонды которые занимаются оформлением таких инвестиций. Это очень удобно-они и подскажут самых надежных и проверенных застройщиков и все оформят с минимальными затратами.

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля