Существует несколько факторов, которые влияют на темпы роста цен на недвижимость. Их принято делить на внешние и внутренние. Внешние факторы, в свою очередь, делятся на микроэкономические, макроэкономические и социальные.
Макроэкономические характеризуют общее положение экономики в стране. Это ВВП, ставки доходности по всем финансовым инструментам, уровень инфляции в стране, доходы населения и деньги на руках у населения, индекс потребительских показателей за услуги и товары, уровень занятости трудоспособного населения страны, а также общее состояние торгового баланса.
В целом, такие показатели относительно стабильные, а значит, их нельзя считать определяющими в формировании стоимости недвижимости, а вот микроэкономические являются наглядным отражением такой политики. Ведь именно они описывают экономическое положение не всей страны, а конкретного региона.
Что касается социальных, то они определяются миграционными притоками, демографической ситуацией, долей трудоспособного населения среди общей численности граждан, а также уровнем безработицы.
Внутренние факторы включают динамичность рынка и институциональные факторы, соотношение спроса и предложения, а также динамику объема, соотношение показателей суммы на первичном и вторичном рынках, открытость рынка и информационную обеспеченность граждан.
Политико-психологические факторы
Существует ряд таких сравнительно новых определяющих, которые всегда влияют на стоимость недвижимости. Среди них:
- Политическая стабильность в стране;
- степень доверия граждан власти;
- степень доверия граждан банковской системе;
- уровень оптимизма граждан;
- перспективы развития страны и города;
- состояние криминогенной обстановки;
- состояние жилого фонда.
К слову, такие факторы переплетены между собою еще сильнее, чем социально-экономические показатели. Среди них есть те, которые превалируют постоянно, и те, которые меняются в зависимости от ситуации. В любом случае нельзя сказать, что одни из них первостепенные, а вторые – менее важные, так как действуют они всегда сообща, то подкрепляя друг друга, то ослабляя. Поэтому они могут снизить рост показателей на недвижимость или наоборот – повысить его.
К отрицательным факторам относятся:
- Экономический кризис;
- резкое падение доходов населения;
- сокращение возможностей населения платежеспособного спроса на недвижимость;
- национальные конфликты;
- стихийные бедствия и другие непредсказуемые обстоятельства;
- деградация коммунального хозяйства;
- деградация микрорайонов;
- закрытие льготных программ по приобретению жилья;
- ухудшение условий кредитования.
К положительным факторам относятся:
- Увеличение объемов строительства;
- привлечение иностранных строительных компаний;
- ориентация на строительство микрорайонов с собственной инфраструктурой;
- создание способов размещения денежных средства, создание хороших условий жизни.
Другие причины роста цен на недвижимость
Как показывает практика, большинство факторов, определяющих динамику роста цен на недвижимость, лежат далеко за пределами строительной отрасли. Чаще всего к ним относят такие причины.
Монетарная ситуация
Сегодня базовый уровень в долгосрочной перспективе зависит от объема денежной массы в экономике страны. За последние 10 лет объем денежной массы в экономике РФ увеличивался все время, поэтому и рост суммы на 1 м ? происходил пропорционально, учитывая также разницу курсов.
Цена на топливо
Так как рост цен на топливо в 2014 году достиг отметки в 25% (до 40 рублей за литр), себестоимость строительства также возросла. Если, к примеру, стоимость бензина увеличивается на 30%, тогда денежные показатели жилья повышаются на 7-10%. Говоря о покупателях элитных домов, стоит отметить, что на общей сумме это не отразится, но это сыграет злую шутку с приобретением квартир эконом-класса. Стоимость возрастет, спрос понизится.
Трудовая и культурная миграция
Существует очень много причин переселения россиян из регионов в большие города России. Среди них стоит выделить большие возможности карьерного роста, высокую степень развития образования, культуры и науки, а также наличие рабочих мест.
Когда значительная часть жителей хочет купить квартиру за имеющиеся средства или просто готова взять кредит, показатели поднимаются верх на несколько пунктов.
Изменение статуса микрорайона
Если в связи со строительством станций метро, новых предприятий и ТЦ статус отдельного микрорайона повышается, стоит ожидать повышение стоимость жилья в этом микрорайоне.
Развитие кредитования
Большее количество покупателей пользуется именно кредитами, чтобы получить собственное жилье. Появление дополнительных средств у покупателей оказывает давление на рынок недвижимости. Если повышается спрос, даже за счет кредитования, то повышаются и расценки.
Анализ динамики роста цен на недвижимость за 10 лет
Большой дисбаланс предложения на рынке и платежеспособного спроса был очевиден в периоды лето 2004 – весна 2005, когда спрос понизился из-за мини-кризиса банков; летом 2005 – осенью 2006 произошел большой скачок показателей из-за ограниченного объема предложений. Период осень 2006 – осень 2007 характеризовался стагнацией объемов платежеспособного спроса из-за одновременного снижение покупательской способности и доступности жилья.
В течение следующего года (2007-2008) понизились объемы предложения из-за привлечения заемного финансирования застройщиками. Уже через полтора года (в 2010) рост цен был обусловлен вкладом столицы и областей. Лидерами стали Казань (3,9%), Уфа (11,2%) и Челябинск (4,8%). Темпы роста в больших городах страны превышали средний уровень по всей России, а в 2011 это коснулось и жилья в средних регионах страны: в Красноярске — 6,5%, Белгороде – 5,3%, Смоленске – 5,9%.
Какая ситуация в текущем 2014 году? В Москве и ближнем Подмосковье стоимость новостроек в среднем увеличилась на 6%. Показатель на первичном рынке составляет 226 000 рублей за 1 м?, на вторичном – 215 800 рублей за 1 м?. В Новой Москве отметки выросли на 10,8% за 1 м?.
Ситуация в Санкт-Петербурге характеризуется увеличением количества сделок, где была привлечена ипотека. Их общая доля составила 62%. В начале года стоимость тут поднялась до 95 000 рублей за 1 м?, к концу лета опустилась до 93 000 рублей за 1 м?. А вот на вторичном рынке она выросла до 99 900 рублей за 1 м?.
За последний год в Екатеринбурге возрос объем строительства не многоквартирных домов, а апартаментов. В процентном соотношении это 26%. На первичном рынке недвижимости показатель за 1 м? достигла 64 000 рублей, на вторичном она увеличилась на 3,6% и достигла отметки в 75 000 рублей за 1 м?.
В первом полугодии в Казани возрос спрос не на строящиеся дома, а на те, что были сданы в эксплуатацию. Так, покупатели ориентировались уже на готовое жилье, а не планируемое. Популярностью пользовались 1-2 комнатные квартиры, для покупки которых в 60% случаев был взят кредит. В Казани средняя отметка рыночной стоимости на вторичном рынке выросла на 5-7% только в первом полугодии.
Ситуация в Нижнем Новгороде также изменилась. Итак, в первой половине 2014 спрос на все виды жилья был практически одинаковым. Привлекалось ипотечное кредитование. Общий рост стоимости недвижимости был равен 5% в первом полугодии и 15% во втором. Начиная с июня месяца, предложение на вторичном рынке поднялось до 68 000 рублей за 1 м?, а на первичном – до 67 500 рублей за 1 м?.
Как видите, экономические, политико-психологические факторы, а также ряд других показателей, которые находятся за переделами строительной отрасли, оказывают большое влияние на темпы и динамику рост цен на недвижимость, как в столице, так и в регионах. Периоды стагнации не сопровождаются снижением цен. После кратковременной паузы стоимость продолжает расти с каждым годом. Как показывает анализ последних 10 лет, в период начала кризиса было небольшое снижение общей стоимости, но и оно не было длительным.
Только в России рыночные механизмы почему-то не работают. Например, те же цены на топливо — существенная часть в стоимости недвижимости. Сейчас стоимость нефти снизилась, казалось бы и цены на бензозаправках должны были пойти вниз. Во всяком случае, именно так происходит в развитых странах. А нам обещают очередное повышение цен. Коммуналка тоже подорожает с нового года.
Полезная статья. Но если смотреть на текущую ситуацию на рынке недвижимости, цены растут, количество строек растет, а вот действительно заселенных квартир очень мало. Дом сдается, а больше половины квартир пустуют. Но квартиры-то кем-то куплены. Риэлторами, просто людьми, как вложение средств, без перспективы дальше там жить. Эти люди тоже являются одним из факторов повышения цен на недвижимость. Интересно когда-нибудь произойдет переполнения рынка недвижимости?! Сейчас столько пустующего жилья, а стройки всё продолжаются.
Согласно статье, можно сделать вывод, что ближайшие 10 лет цены будут находиться в статичном состоянии, исходя из предоставленных факторов — а этого априори быть не может. Согласна, что в текущем году цены по России взлетели на 6%, но данный скачок был зафиксирован только в апреле-мае в связи с активными инвестициями в недвижимость. После этого периода они начали свое падение т падают до сих пор. Ну а в связи с с девальвацией рубля и его неутешительных прогнозов, в следующем году цены продолжат идти на спад. Вообще, недвижимость она сама по себе » недвижима», а вот цены на нее могут или падать, или расти в большей или меньшей степени, но никак не находиться в состоянии покоя.
В связи с тем, что сейчас происходит с долларами, во многом скажется и на стоимости квартир в новостройках. Тут множество факторов влияет на цены. В основном подскочат цены на те квартиры, которые продаются в $, так как продавцам не выгодно терять сбережения, а те которые в рублях — изменения практически я думаю не коснутся. Так что остаётся надеяться на то, что доллар в 2015 начнёт падать, а то так действительно будут стоять одни пустые дома.
Александр, а те люди, которые хранили сбережения в долларах, при падении рубля в 2015 смогут выбрать себе жилье получше из тех, что предлагали в рублях. И все же цены на недвижимость у нас непомерно высоки. На мой взгляд совершенно необоснованно никакими правилами рынка. Но скорее всего потому что конкуренции как таковой и нет. Скорее всего при текущей ситуации в стране в следующем году будет некий спад цен на вторичное жилье.
Хорошая статья. Всё довольно понятно объяснено, сложно с этим поспорить. Как житель Нижнего Новгорода, хотел бы отметить, что рост цен на недвижимость в конце 2014 года был ощутимым. Думается, что связано это с большим ажиотажем. Мы, наверное, все были свидетелями, как перед новым годом люди стремительно выносили с прилавков магазинов бытовой техники всякие телевизоры, чайники, пароварки и так далее. Примерно тоже самое творилось и на рынке недвижимости, чем ловко пользовались риэлторские компании. Поднимая цены, они практически со 100% вероятностью были уверены,что квартиру всё равно купят,так как это ликвидный товар. С началом 2015 года ситуация немного успокоилась. Цены устаканились. Какое-то затишье перед бурей, так как никто с достоверностью не модет сказать, что будет с рынком в будущем. Риэлторские компании насторожились и сидят практически без дела, а собственники решают попридержать квартиры до более спокойных времен. Так что мой совет — сейчас повременить с покупкой квартиры, ввиду неспокойного времени и политически-напряженной обстановки.
Безусловно полезная статья. Оставлю свой комментарий по этому поводу. Сейчас в России очень сложная экономическая ситуация и цены растут на все, в том числе и на недвижимость. Это и влияет по отношению к доллару. Доллар растет и материалы для строительства становится покупать дороже, и следовательно цены на недвижимость растут и могут зависеть от доллара.
Цены на недвижимость проанализированы в рублях, без привязки к доллару что не много не верно. Стоимость новостроек возросла из за повышения курса основных валют используемых для расчетов за импортные стройматериалы и технику. Не учтен и фактор покупки недвижимости, как коротко и среднесрочной инвестиции. Привлекательность такого вложения в данный момент сомнительна, особенно в сегменте жилья класса «Эконом». Придется застройщикам не много поумерить аппетиты, а за ними грядет понижение цен и на «вторичку.»
Конец 2015 года. Надежды на понижение цен на недвижимость рушатся, так же как рушатся и банкротятся один за другим застройщики, цепляясь как утопающий за соломинку за свой недострой, пытаясь привлечь хоть какие-нибудь инвестиции от населения, чтобы довести до сдачи дома, хотя бы с 85-90% готовности, про все остальные замороженные стройки можно забыть на долгие-долгие годы(банки категорически не дают кредитов строителям, слишком большие риски невозврата). Мощные, богатые , в недавнем прошлом, строительные компании уже работают на пределе рентабельности и на 2016 год сократили ввод объектов недвижимости в 3-4 раза, оптимизируя свои расходы. А суть такова, в кризисные моменты на любом рынке, малом или большом, происходит некоторый застой, «момент ожидания» и по всему видно, что «момент ожидания» на рынке недвижимости подходит к своему финишу, после чего цены начинают расти несмотря ни на какие факторы, следующее: ажиотаж, некоторая паника и еще больший рост цен. Ну это все мы уже не раз проходили, никогда никого понижения цен ни где не было и не надо строить иллюзий о каком-то грядущем понижении.
P.S: время для покупки недвижимости очень быстро уходит. Покупать надо вторичку или только готовую первичку, в противном случае можно остаться с тающими деньгами т.е. ни с чем.