Обратный лизинг недвижимости

Вам срочно потребовались деньги для расчёта с контрагентами, развития бизнеса или погашения долгов перед кредиторами?

Если у вас в собственности имеется дорогостоящая недвижимость, которая используется в предпринимательских целях, вы можете взять кредит, оставив её под залог, или воспользоваться обратным (возвратным) лизингом.

Обратный лизинг недвижимости: что это?

Лизинг представляет собой сделку, при которой лизингополучатель арендует у лизингодателя имущество на определённый срок с возможностью его выкупа после окончания срока действия договора.

Этот вариант выгоднее кредита, потому что лизинговые платежи обычно ниже кредитных, а к будущим клиентам предъявляется меньше требований.

В сделке участвуют три стороны:

• лизингодатель (например, лизинговая компания);
• продавец, владеющий имуществом;
• лизингополучатель (клиент, которому необходима аренда того или иного объекта).

Например, если ИП требуется арендовать складское помещение, он обращается в лизинговую компанию. Она выкупает соответствующую недвижимость у продавца и предоставляет её в аренду предпринимателю, позволяя получить право собственности на объект после завершения срока действия договора, если он внесёт выкупной платёж.

В случае с обратным лизингом в сделке участвуют всего две стороны – лизингодатель и клиент, который продаёт свою недвижимость и сразу же арендует её за определённую регулярную плату.

Таким образом, вторая сторона выступает и в роли продавца, и в роли лизингополучателя.

Такие сделки привлекают внимание налоговой инстанции. Нередко с их помощью юридические лица и ИП уклоняются от уплаты имущественного налога, потому что с момента заключения лизингового договора владельцем недвижимости становится лизингодатель.

Проблема с ФНС может возникнуть в следующих случаях:

• сделка заключена между дочерними организациями или зависящими друг от друга сторонами;
• клиент ранее нарушал налоговое законодательство;
• стороны воспользовались безналичным расчётом (например, векселями).

Лизинговые компании внимательно изучают предмет сделки. Во-первых, проводится оценка недвижимости. Во-вторых, учитывается её состояние, отсутствие обременений и другие факторы.

Так, невозможно заключить договор, если речь идёт об объекте с низкой ликвидностью или помещении, расположенном в аварийно-опасном здании.

Советуем статью: Кредитная карта Тинькофф или Альфа банка — какая лучше?

Кому нужна такая сделка?

Возвратный лизинг выгоден юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, которые нуждаются в дополнительных деньгах.

После заключения сделки лизингополучатель получает финансы и сохраняет за собой право пользования проданной недвижимостью. При этом происходит смена владельца. Новым собственником является лизингодатель.

В чём выгода возвратного лизинга?

Данная сделка имеет множество преимуществ для ИП и организаций:

• предоставление существенной суммы денег за продажу недвижимости;
• возможность использования проданного имущества без отрыва от производства;
• оперативное заключение договора (лизинговые компании предъявляют меньше требований к будущим клиентам, чем банки, занимающиеся бизнес-кредитованием);
• отсутствие долговой нагрузки (лизинг не оказывает влияния на состояние кредитной истории);
• возможность снижения суммы налога на прибыль, потому как лизинговые платежи за пользование арендованным имуществом учитываются в качестве предпринимательских расходов;
• освобождение от оплаты имущественного налога в связи со сменой собственника недвижимости.

Кроме этого, после окончания срока действия лизингового договора клиент может внести выкупной платёж и получить имущество обратно в собственность.

На практике многие лизинговые компании предлагают меньший размер регулярных платежей, чем банки, в которых оформляется кредит для бизнеса. Кроме этого, полученные деньги могут быть использованы для любых целей без необходимости подтверждения целевого назначения.

Недостатки сделки

Если клиент не будет соблюдать условия лизингового договора, лизингодатель может конфисковать недвижимость.

Речь идёт об уклонении от уплаты регулярных взносов, нецелевом использовании имущества и других условиях, оговорённых сделкой.

Например, если ИП решил сделать из складского помещения жилое для проживания своих сотрудников, лизинговая компания вправе расторгнуть договор.

Другой недостаток – невозможность заложить недвижимость, сдать её в аренду третьим лицам или использовать по собственному усмотрению. С момента заключения договора лизингополучатель теряет право собственности на имущество. Условия распоряжения им прописываются в документах. Нарушать их нельзя.

Схема обратного лизинга недвижимости

Лизингополучатель выступает в качестве продавца, передавая право собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество в пользу лизингодателя.

После заключения соответствующего лизингового договора осуществляется расчёт (клиенту выплачивается сумма, предназначенная за покупку недвижимости).

При этом лизингополучателю не нужно прекращать предпринимательскую деятельность, осуществляемую с помощью проданной недвижимости. Он продолжает ею пользоваться, потому как она сразу передаётся ему в аренду на условиях лизинга.

Вторая сторона сделки установит размер регулярных платежей, оплачиваемых клиентом. Обычно расчёт осуществляется ежемесячно.

Убедитесь, что в договоре обратного лизинга недвижимости присутствуют следующие пункты:

• размеры авансового, регулярного и выкупного платежей;
• перечень ограничений при использовании имущества (например, запрет на осуществление определённой деятельности);
• требования к страховке (если необходимо застраховать арендуемый объект недвижимости);
• график платежей;
• условия расторжения сделки.

После окончания срока действия лизингового договора клиент, арендующий имущество, может внести выкупной платёж и стать его полноправным владельцем.

Интересный материал: Сравнение кредитных карт Тинькофф банка и Сбербанка.

Документы для оформления сделки

Клиент должен подготовить правоустанавливающую, правоподтверждающую и техническую документацию на недвижимость.

Она необходима, чтобы лизинговая компания могла провести оценку. При расчёте условий для заключения сделки учитывают ликвидность имущества, степень износа и другие немаловажные факторы.

Кроме этого, клиенту потребуется подготовить:

• паспорт;
• учредительные бумаги (для юридических лиц);
• Лист записи ЕГРИП или ЕГРЮЛ;
• финансовую отчётность за определённый период;
• заявление о намерении оформить лизинговый договор;
• документы, подтверждающие полномочия заявителя (например, приказ о найме генерального директора организации, доверенность на имя представителя ИП).

Уточните перечень через call-центр лизинговой компании или в её территориальном офисе.

Что выбрать: кредитование или лизинг?

Если вам срочно нужны деньги, вы можете обратиться в банк и взять кредит, оставив под залог имеющуюся недвижимость.

В таком случае вы сохраняете за собой право собственности на объект. Размер годовой ставки будет зависеть от вашей платёжеспособности, состояния кредитной истории, наличия или отсутствия поручителей.

Если деньги нужны вам срочно, воспользуйтесь возвратным лизингом. Хотя вы потеряете право владения недвижимостью, вы сможете продолжить ею пользоваться, оплачивая регулярные платежи в пользу лизинговой компании.

Сделка освободит вас от имущественного налога и позволит уменьшить налоговый сбор на прибыль. При этом она никак не влияет на состояние кредитной истории.

Если вы не сможете выплачивать регулярные платежи лизинговой компании или кредит в пользу банка, вы лишитесь недвижимости. В первом случае лизингодатель конфискует у вас имущество за просрочку; во втором – кредитор обратится в суд, чтобы в принудительном порядке забрать объект с целью реализации и погашения долга.